PEO 004 :: Transmissão de Imóvel

PEO 004 :: Transmissão de Imóvel

Âmbito

O processo abrange a transmissão de titularidade de prédios, integrando num único percurso digital a escritura, registo predial e atualização fiscal. Deve haver pelo menos um outorgante que seja empresa. É realizado pela Plataforma Empresa Online, com a coordenação de Cartórios Notariais, Conservatórias e Câmaras Municipais.

Finalidade

Visa simplificar e digitalizar a transmissão de imóveis, garantindo maior celeridade, segurança jurídica e transparência. Distribui-se o processo único, reduz-se a burocracia, eliminam-se deslocações e melhora-se a visibilidade da tramitação.

Intervenientes

• Utente (Transmitente /Adquirente)
• Back Office de Gestão do Portal :: Transmissão Imobiliária
• Cartório Notarial :: Oficial Ajudante
• Cartório Notarial :: Notário
• Conservatória do Registo Predial :: Oficial Ajudante
• Conservatória do Registo Predial :: Conservador do Registo Predial
• Câmara Municipal :: Serviços de Matriz e Cadastro

Diagramas

Pré-Condições

• O imóvel está Registado na Conservatória e identificado no sistema
• O requerente está autenticado na PEO e legitimado para o pedido
• O segundo interveniente apresenta NIF e contacto válidos
• O ímóvel tem a situação fiscal regularizada (sem IUP em dívida)
• Os documentos exigidos estão disponíveis em formato digital
• Não existem restrições legais ou impedimentos à transmissão

Pós-Condições

• Imóvel Transmitido aos novos titulares
• Escritura Notarial Outorgada
• Registo Predial actualizado
• Registo Matricial actualizado

Sistemas Envolvidos

• Plataforma PEO
• Sistema de Identificação Fiscal
• Sistema de Identificação Civil
• Sistema de Informação Notarial (SIN)
• Sistema de Informação do Registo Predial (SIRP)
• Sistema de Informação Municipal (SIM)
• Sistema de Gestão e Emissão de DUC

Questões Pendentes

Escritura e Minuta

1. Q: A cópia da escritura é colocada no SIN ou apenas a certidão?
   A Escritura (a sua Certidão) é um output autónomo disponibilizado ao Utente após a sua assinatura.
   Nota 1: Deve ser enviado à Conservatória do Registo Predial, para efeitos do registo, dispensado o Utente desta tarefa. 
2. Q: Pode ser facultada uma cópia simples da escritura aos intervenientes ou é obrigatória uma certidão?
   R: Certidão de texto integral completa 
3. Q: A certidão da escritura pode ser emitida digitalmente com valor legal?
   R: Sim pode.
4. Q: O Utente pode consultar a escritura diretamente na PEO?
   R: Sim, bem como o Notário.
5. Q: É possível validar digitalmente a minuta antes da celebração do ato?
   R: Não há exigência legal, mas as partes podem querem esse mecanismos para amarrar compromissos.
   Nota 1: Neste caso há duas soluções que devem ser mantidas: 1. Permitir que o utente prepare a sua escritura em word/docx e submeta ao notário para transformar em escritura a assinar.
   Nota 2. O SIN gera automaticamente modelos de escrituras por tipo de ato, mediante ação do notário
6. Q: O que acontece se uma das partes não comparecer na data marcada para a escritura?
   R: Faz-se novo agendamento se as partes estiverem ainda interessadas no negócio ou não há mais interesse o processo é arquivado e, neste caso, a lei diz que não terá reembolso dos preparos ou terá reembolso parcial.

Pendências e Restrições

1. Como é tratada a pendência de ITI  na fase final — bloqueia ou apenas alerta o Utente?
2. Q: Quem atualiza o estado do pedido após a regularização da dívida? É automático?
   R: Deve ser automático via  sistema informático cobrador e que informa todos os outros.
3. Q: Como deve ser tratado um pedido iniciado por um utente que seleciona um prédio com restrições (ex: penhora)?
   R: As restrições não impedem a escritura, porque o novo adquirente adquire com as restrições. Se assim não quiser terá de exigir do alienante que retire as restrições antes. O prédio é selecionado como toda a informação sobre a sua situação jurídica. Cabe às partes resolver o problema antes de concluir o negócio.

Correspondência e Validação de Dados

1. Como é garantida a correspondência entre os dados do pedido e os da escritura final?
   Q: Através da base de dados de origem, que deve ser o cadastro predial. Se o prédio não estiver cadastrado, nem registado,  deve ser a base de dados municipal. A base de dados de origem alimenta a base de dados do registo predial e, em princípio devem estar harmonizados, como a lei exige. Assim quando se faz o pedido é pressuposto que a harmonização está garantida
2. Q: A Conservatória pode emitir parecer antes da celebração da escritura?
   R: Não. Não tem essa competência
3. Q: A Conservatória pode recusar o registo mesmo com a escritura formalizada?
   R: Sim pode. O conservador, tal como o notário, tem competência para fiscalizar, entre outras coisas, a legalidade do ato. Pode recusar o registo pelos motivos indicados  no CRP, nomeadamente se o notário fizer uma escritura indevidamente. Assim como o notário, também pode recusar a realizar uma escritura pelas razões indicadas no CN. Em qualquer caso, a lei dá ao utente mecanismos de recurso, quer hierárquico, quer judicial.
4. Q: Como são tratadas divergências entre a escritura e o registo anterior?
   R: Em regra não deve haver divergências. Teria e esclarecer que tipo de divergências. Divergências na escritura ou divergência no registo? Se na escritura esta deve-se alinhar com o registo e neste caso deve a escritura ser retificada. Se o erro for do serviço, a retificação é feita por averbamento sem custos para o utente. Se o erro for do utente, faz-se uma nova escritura de retificação que segue um processo normal. Se a divergência estiver no registo, tem de se corrigir o registo e depois retificar-se a escritura. 

Interação com Entidades e Sistemas

1. O SIM acede diretamente aos dados da Conservatória (SIRP) para confirmar o novo titular?
2. A matriz pode ser atualizada automaticamente com base nos dados do SIRP?
3. Q: Há necessidade de despacho interno para validar a atualização da matriz?
   R: Não. Basta que o ITI esteja pago ao município. Deve-se evitar esta etapa.
4. Q: A Câmara deve emitir despacho para autorizar a atualização em caso de discrepâncias?
   R: Nota: As discrepâncias são e devem ser verificadas na fase da Apreciação no cartório notarial.
5. Como é refletida no PEO a conclusão da análise municipal, mesmo sem notificação da Câmara, Como isto é tratado no SIM/SIMLAND/SIGTP?

Notificações e Acessos

1. Q: A certidão de registo atualizado fica automaticamente acessível na PEO?
   R: Exato e pelo prazo de validade que teremos de definir. A opção será por uma certidão permanente, cujos dados são atualizados automaticamente sempre que há um novo registo. Só restará estabelecer o pagamento. Sugerimos que o prazo de validade seja de 3 anos (ou um ano)  em se paga um só vez e a certidão está sempre disponível, como regra. Mas sempre que houver um novo registo, a certidão está também disponível, mas o utente é informado do novo registo e tem de pagar a certidão atualizada.
2. Q: O utente pode aceder à certidão matricial atualizada via PEO?
   R: Sim e durante todo o prazo de validade. Pagou para isso. A mesma regra para o registo predial
3. Q: O que acontece se uma entidade não concluir a emissão da sua certidão?
   R: A emissão é mandatória e o processo não é encerrado enquando a certidão/certificado do ato não for feita.

Sequência típica

Sequências alternativas

Se aplicável, o processo é desencadeado por um Advogado em representação por uma das partes.

A tratar